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한국주택금융공사에서 제공하는 주택 담보대출 중 대표적인 보금자리론은 최대 3억까지 대출을 받을 수 있는데요.
한도만큼 대출을 받기 위해서는 LTV, DTI 기준을 충족해야 합니다. 보금자리론 LTV, DTI 기준 및 대출 한도 확인해보겠습니다.
목차
보금자리론 대출 한도
담보주택 당 최대 3억 원까지 백만 원단위로 대출이 가능합니다.
이때 다자녀 가구에는 예외사항이 적용되어 미성년 자녀가 3명인 가구의 경우에는 최대 대출한도는 4억 원까지 적용됩니다.
참고하세요.
보금자리론 LTV 란?
주택담보인정비율을 뜻하는 LTV는 Loan to Value Ratio의 약자로 주택을 담보로 해서 돈을 빌릴 때 담보를 인정하는 비율입니다.
LTV가 70%이고 3억짜리 주택을 담보로 대출을 받으면 3억 원의 70%인 2억 1천만 원까지 가 최대 대출 금액이 됩니다.
반면 6억까지 주택 LTV 70%적용받으면 4억 2천만원이지만 보금자리론 대출 한도인 3억까지, 미성년 자녀가 3명 이상이라면 4억까지 대출이 가능합니다.
보금자리론 LTV 비율
한국주택금융공사 보금자리론의 최대 담보 인정 비율 LTV는 70%입니다.
주택 형태, 실수요자 여부, DTI, 인정 소득에 의한 소득 산정, 대출 구조 등의 다양한 세부 조건들이 LTV에 영향을 줍니다.
정리하자면 LTV 70%가 적용되려면 주택은 실수요자 거나 조정 지역이 아닌 곳의 아파트여야 합니다.
그리고 신청자의 DTI가 60% 이내여야 하고 근로, 사업소득으로 소득증빙이 되어야 하고 신용점수가 일정 기준 이상이 되어야지 가능합니다.
LTV 적용 기준별로 자세한 내용 알아볼게요.
조정대상지역 보금자리론 LTV
담보주택이 투기지역, 투기과열지구를 포함하는 조정 대상 지역에 있다면 LTV와 DTI가 10%P씩 차감됩니다.
실수요자에게는 예외로 적용되기 때문에 조정 지역 대상 지역이라도 실수요자라면 최대 70%까지 가능합니다.
담보주택이 투기지역, 투기과열지구를 포함하는 조정 대상 지역에 있다면 LTV와 DTI가 10%P씩 차감됩니다.
실수요자에게는 예외로 적용되기 때문에 조정 지역 대상 지역이라도 실수요자는 최대 70%까지 가능합니다.
아파트가 아니고 단독, 다세대, 연립주택인 경우는 추가로 LTV 5%씩 차감되어 65%까지만 가능합니다.
예를 들어 투기과열지역에 있는 주택을 실수요자가 담보대출을 받게 되면 실수요자 최대 LTV70%에서 5%가 차감되어 최종 LTV는 65%로 적용받게 되는 것입니다.
2020년 12월 17일 업데이트된 조정 대상 지역(투기지역/투기과열지구 등) 확인하세요.
실수요자 요건
보금자리론 실수요자는 구입 용도로 구매하는 것을 전제로 하고 있으며 소득, 주택 가격, 주택 보유 수 총 세 가지 요건을 충족해야 합니다.
보금자리론 DTI
DTI란 총 부채 상한 비율로 연 소득을 기준으로 부채를 상환하는 능력을 계산한 것인데요.
소득 대비 대출 상환액이 일정한 비율을 넘지 않도록 하기 위한 것으로 낮을수록 상환능력이 양호한 것으로 봅니다.
DTI 계산방법
(주택담보대출의 연간 원리금상환액 + 기타부채 이자상환 추정액) / 연소득
DTI와 관련된 보금자리론 적용 내용은 아래와 같습니다.
- DTI 60% 이내 적용 시에만 LTV 최대 70% 적용
- CB 점수 445~599점 또는 MSS 점수가 「MSS 운영기준」에서 별도로 정하는 경우 : LTV 60% 적용
- ( u-보금자리론 및 아낌e-보금자리론 :MSS점수, t 보금자리론 : CB점수)
- 인정 소득 활용 시 : LTV 60% 적용
- (소득추정에 따른 소득 산정인 경우만 해당, 근로소득자의 인정소득은 제외)
- 조정지역의 담보주택별 LTV와 60% 중 낮은 값을 적용
예를 들어서 담보주택이 조정 대상 지역 안에 있는 단독주택이고 CB 점수가 445~599점인 경우에 최종 LTV는 어떻게 될까요?
- 기본 LTV 65%(단독주택) – 10% p(조정 대상 지역) = LTV 55%
- CB 등급에 따른 LTV는 60%
1과 2중에서 더 낮은 값을 적용한 LTV 55% 적용을 하게 됩니다.
인정 소득은 소득을 서류를 통해 확인이 어려울 때 이용하는 방법으로 국민연금, 건강보험료를 활용해서 소득을 추정하게 됩니다.
최대 5천만 원까지만 인정받을 수 있고 최종적으로 추정된 소득에서 5%를 차감한 금액을 사용합니다.
보금자리론 주택가격 평가
마지막으로 LTV를 적용할 주택의 가격은 어떻게 정하는 건지 알아보겠습니다.
보금자리론 대출 승인날 기준으로 담보주택의 평가 금액이 6억 원을 초과하는 주택은 대출이 안된다는 건 이제 잘 아실것 같습니다. 이것 뿐만 아니라 주택 평가금액에 따라 대출금액도 영향을 받기 때문에 주택가격 평가방법도 중요합니다.
주택 가격을 정하는 평가 방법은 대출 용도에 따라서 달라집니다.
구입용도
구입 용도로 보금자리론 대출을 받는 경우 주택 가격은 시세정보와 매매가격 중 낮은 금액을 적용합니다.
매매가액은 매매가액, 경매날찰가액, 분양가액 등 매매를 하기위해서 실제로 지급한 금액인데요.
만약 시세보다 매매가액이 높다면 비용을 부담하고 감정평가를 신청한 후 시세와 감정가액 중 높은 금액으로 선택할 수 있습니다.
시세정보가 없는 신규 입주 아파트의 경우에는 분양가액을 주택평가액으로 적용할 수 있습니다.
분양가액을 적용할 수 있는 신규 입주 아파트는 분양 계약서 또는 입주자 모집공고문 상 300세대 이상이거나 대출 신청일 또는 대출 승인 일이 (임시) 사용승인 일 이후 6개월 이내여야 합니다.
신규 입주 아파트라도 분양가액을 적용할 수 없는 경우도 있습니다. 소재지가 투기지역이거나 수동권의 투기과열지구일 경우인데요. 이때는 감정평가를 통해 주택 가격을 확인하게 됩니다.
보전 및 상환용도
보금자리론 대출을 보전용도로 받는 경우에는 대출 승인일 기준의 KB국민은행 시세정보의 일반 평균가를 적용합니다. 시세정보가 조회되지 않는 경우에는 아래의 1부터 3까지 순서대로 적용합니다
- 한국부동산원(부동산테크) 시세정보의 하한 평균가와 상한 평균가를 평균한 가격(아파트의 최저층과 기타주택은 하한가 적용)
- 국세청 기준 시가(국토교통부 공동주택 및 개별주택 가격)
- 감정평가액 순서
보전이나 상환 용도는 시세정보가 조회되더라고 감정평가 수수료를 부담하는 경우에는 감정평가를 신청할 수 있고 둘 중 높은 가격을 적용할 수 있습니다.
