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헷갈리는 공공분양 민간분양 제대로 알기!
주택청약은 크게 공공분양 민간분양 으로 나뉩니다. 그리고 공공분양과 민간분양에는 각각 일반공급과 특별공급이 있죠.
주택을 분양한다는 것은 같지만 평수부터 당첨 방식, 청약 조건까지 모두 다르기 때문에 본인이 원하는 분양이 무엇인지에 따라서 전략이 완전히 다릅니다.
쉽게 **단지, **블록 등의 이름은 공공 분양으로 보고 지역명 +브랜드명이라면 대부분은 일반분양으로 보면 크게 틀리지 않습니다. 하지만 예외가 있기 때문에 청약을 위해서는 좀 더 정확히 알아보셔야 합니다.
주택청약의 첫걸음인 공공분양 민간분양 정확한 개념과 차이점은 무엇인지 자세히 알아보겠습니다.
목차
국민주택 민영주택
시작하기 전에 국민주택 민영주택의 차이를 먼저 짚고 넘어가겠습니다.
- 국민주택 : 국민주택규모(85m², 수도권 제외 읍면 100㎡) 이하, 국가(정부, 지자체, 주택도시기금 등)이 공급 또는 지원
- 민영주택 : 민간 건설사가 공급하는 주택, 국민주택 중 국민주택규모(85m², 수도권 제외 읍면 100㎡) 초과 주택
국민주택은 무주택 국민들의 주거 안정을 위해 정부가 지원하는 주택을 말하는데요. 국민주택규모(85m², 수도권 제외 읍면 100㎡)이 하이면서 LH, SH 등이 직접 건설하거나 국가 또는 지자체 재정 등의 지원으로 민간 건설사가 짓는 주택을 말합니다.
LH, SH가 공급하는 주택이더라도 국민주택규모 85m²(약 27.5평)을 초과하는 주택이라면 국민주택이 아닌 민영주택으로 취급하고 있습니다. 그 정도 면적이라면 굳이 지원이 필요하지 않다고 보는 것이죠.
공공분양 민간분양 알아보기
공공분양
공공 주택 사업자 즉, LH나 SH 등이 국가, 지방자치단체, 주택도시기금 등의 지원을 받아서 국민주택규모(85m²) 이하의 주택을 공급하는 것입니다.
주로 정부의 지원이 들어가기 때문에 기존에 개발되지 않은 택지들을 개발해서 대규모로 공급하는 경우가 많습니다.
장단점
보통 LH, SH를 생각해 주택의 퀄리티가 떨어진다고 보는 경우가 많은데요. 최근에는 시공자가 민간 건설사인 경우가 대부분이라 공공 분양이라고 주택의 질이 떨어지는 것은 아닙니다.
그리고 분양가가 저렴하고 입주시기가 민영에 비해서 1년 정도로 빠르다는 장점도 있고 또 특별공급물량이 민간분양에 비해서 많기 때문에 신혼부부, 생애 최초, 다자녀 특공 등의 특별공급 물량을 노리기에도 좋습니다. 특별공급 모아보기 >
가장 꺼려지는 아파트 브랜드 문제도 무조건 LH, SH를 달아야 하는 것도 아닙니다. 최근에는 입주자들이 별도로 비용을 들여 시공사의 브랜드를 설치하는 경우가 많습니다.
민간참여 공공분양
공공분양 민간분양을 브랜드로만 구분하게 되면 낭패를 볼 수 있습니다. 바로 민간참여 공공분양인데요.
LH 등의 공공기관과 민간 건설사가 공동으로 분양을 진행한다고 보면 됩니다. 겉 브랜드는 민간분양인데 속은 공공분양인 것이죠.
예를 들어 과천 제이드 자이, 용현 자이 크레스트 같은 경우가 자이, 이 편한 세상, 래미안 같은 1군 건설사의 브랜드가 붙어있어서 당연히 민간분양이라고 생각하기 쉽지만 사실 공공 분양인 경우입니다.
장단점
이럴 때 문제가 생길 수 있습니다. 예를 들어서 과천 제이드 자이를 브랜드 이름만 보고 민간분양이구나 하고 20m² 이하의 소형주택을 무주택으로 계산해 청약을 넣었다가 당첨이 되었다면 결국에는 부적격자로 판정되어 당첨 취소는 물론 이후 청약에 불이익을 받게 되는 거죠.
공공분양 청약조건에는 소형주택보유도 유주택자로 보기 때문입니다.
이렇게 민간참여 공공분양은 주택규모(85m² 이하), 청약조건 모두 공공분양과 동일하게 적용됩니다. 또 민간참여 공공분양이라도 85m² 초과 규모는 민영주택이 됩니다.
최근에는 민간참여 공공분양이 인기가 높은데요. 공공기관의 높은 안정성과 민간 건설사의 기술력과 브랜드가 결합되었기 때문입니다.
또 민간분양의 시설을 갖추었지만 공공분양이기 때문에 분양가가 민간분양에 비해서 저렴한 것도 인기 요인입니다.
민간분양
민간분양이란 정부, 주택도시기금 등의 지원 없이 민간 건설사가 공급하는 민영주택이라고 보면 됩니다.
민간이 사업주체가 되어 민간에게 분양하는 것을 목적으로 하기 때문에 85m² 초과 면적은 물론이고 면적에 제한 없이 지을 수 있게 됩니다.
장단점
공공 분양에 비해서 청약 조건도 덜 까다로운 편이지만 분양가가 조금 더 높게 형성되어 있습니다.
인프라, 조경, 인테리어, 커뮤니티 시설 등이 더 잘 갖춰져 있을수록 더 높은 분양가를 받을 수 있기 때문에 전반적인 시설은 굉장히 만족도가 높은 편입니다.
그리고 분양까지 약 2년 ~ 2년반정도 걸리기 때문에 입주시 필요한 잔금 등 자금을 모으는 시간에 있어서 조금 더 여유가 있습니다.
민간택지 공공택지
민간분양도 아파트를 짓는 땅의 종류에 따라서 민간택지와 공공택지로 구분됩니다.
공공택지는 LH, SH 같은 공공기관이 조성한 땅으로 정부가 수익성보다는 복지를 중점으로 택지를 중심으로 충분한 기반 시설을 구성하면서도 원하고 땅을 공급하게 됩니다.
공공택지에 짓는 민간분양은 공공의 이익을 위한 조건들이 추가되고 가장 중요한 분양가 상한제, 거주의무, 전매 제한 등이 적용됩니다.
아래와 같은 경우가 바로 공공택지에 지어진 민간분양이라 분양가상한제 적용을 받는 경우 입니다.
공공분양 민간분양 차이
자 이제 마지막으로 공공분양과 민간분양의 차이점을 정리해보겠습니다.
공공분양과 민간분양은 청약절차는 동일하고 가장 큰 차이점은 1. 사업주체 2. 무주택자 요건의 충족 여부 3. 공급 면적(85㎡ 이하, 초과) 4. 자산보유기준 5. 청약 1순위 조건 등입니다.
(위에서도 말했지만 무주택자 조건이 다른 점은 꼭 명심하세요. 소형 저가 주택 보유 시 공공분양은 유주택, 민영주택은 무주택 )
청약 1순위 조건과 당첨자 선정 방식도 다릅니다. 청약에 당첨되기 위해서는 공공 분양은 청약통장에 돈이 얼마나 많이 있나, 민간분양은 점수가 얼마나 높냐가 가장 중요합니다.
| 공공분양 | 민간분양 | |
|---|---|---|
| 1순위 청약 조건보기 > | 1순위 청약 조건보기 > | |
| 사업주체 | 정부, 지자체, 주택기금 등 | 민간 |
| 무주택자 | 무주택 세대주 또는 세대원 (소형 저가주택도 유주택) | 유주택도 가능 (소형 저가주택은 무주택) |
| 당첨방식 | 납입금액 많은 순 | 가점제 또는 추첨제 |
| 일반공급비율 | 15% | 100%도 가능 |
| 자격요건 | 무주택(소형저가주택 유주택) 일반공급 : 면적에 따라 소득, 자산 기준 일반공급 : 면적에 따라 소득, 자산 기준 | 무주택(소형저가주택 무주택) 일반공급 : 없음 일반공급 : 공급방식에 따라 소득기준 |
| 공급면적 | 85㎡이하 | 제한없음 |
| 청약통장 | 청약저축, 주택청약종합저축 | 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축 |
| 청약통장조건 | 가입기간 및 월납입횟수 | 거주지역별 예치금 충족 |
